“Ο θάνατος του εμποράκου – Πώς τα θηριώδη malls παίρνουν τη μερίδα του λέοντος στην αγορά” γράφει ο Χρήστος Μανωλάς
Αλλάζουν όλα στο εμπόριο της Αθήνας. Η εποχή που οικογένειες ανά τακτά χρονικά διαστήματα κατέβαιναν στο κέντρο της πόλης, περνούσαν από την αγορά, έκαναν τις βόλτες τους στα πολυκαταστήματα και έβρισκαν προσφορές και πληθώρα αγαθών έχει περάσει ανεπιστρεπτί.
Η ελληνική οικογένεια δεν απομακρύνεται από τη γειτονιά της και τα κάνει όλα (ψωνίζει, διασκεδάζει, τρώει) σε ένα συγκεκριμένο κλειστό μέρος, το οποίο δεν έχει σχέση αρχιτεκτονικά, κοινωνικά, λειτουργικά με το σημείο όπου βρίσκεται. Σημεία των καιρών, αναπόφευκτη εξέλιξη ή κάποιος μας οδήγησε εδώ συντεταγμένα;
Η ερήμωση
Μοιάζει να έχουν περάσει δεκαετίες ολόκληρες από την εποχή που εμπορικές φίρμες όπως το «Μινιόν», ο «Κλαουδάτος», ο «Δραγώνας», οι «Αφοί Λαμπρόπουλοι» κυριαρχούσαν στο κέντρο της πόλης και αποτελούσαν κράχτες, στέκια και σήματα κατατεθέντα μιας ολόκληρης εποχής.
Το κέντρο ερήμωσε, το εμπόριο άλλαξε και τώρα ζούμε ολοένα και περισσότερο στην εποχή των malls. Είναι ενδεικτικό ότι το 2002 η οδός Ερμού ήταν ο ένατος ακριβότερος εμπορικός δρόμος παγκοσμίως. Το διάστημα 1991-2000 οι τιμές των εμπορικών καταστημάτων στη συγκεκριμένη εμπορική αρτηρία αυξήθηκαν έως και 340% και το διάστημα 2002-2004 ήταν από τις υψηλότερες στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Το 2006 ανήκε στη δεκάδα των πιο ακριβών εμπορικών οδών, με ετήσιο ενοίκιο 3.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (25.000 ευρώ μηνιαίως για 100 τετραγωνικά), όσο δηλαδή ήταν περίπου το ενοίκιο στην Pitt Street Mall του Σίδνεϊ και στην Bahnhofstrasse της Ζυρίχης.
Ωστόσο από το 2010, όσο δηλαδή η κρίση κορυφωνόταν, η Ερμού άρχισε να κατρακυλά στη διεθνή κατάταξη, για να βρεθεί το 2012 στην 28η θέση σε σύνολο 44 χωρών, με μηνιαίο ενοίκιο καταστημάτων που δεν ξεπερνούσε τότε τα 170 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο (17.000 μηνιαίως για 100 τετραγωνικά). Σήμερα είναι ελάχιστα υψηλότερη.
Και εάν αυτή είναι η εικόνα στον ακριβότερο δρόμο του κέντρου, στους υπόλοιπους η κατάσταση είναι απελπιστική. Μια βόλτα να κάνει κάποιος στη Σταδίου βλέπει έρημες βιτρίνες και κατεβασμένα ρολά παντού. Στην Πατησίων, στην Αιόλου, στην Αθηνάς το ίδιο.
Πυρκαγιές, η αρχή του τέλους
Όποιος περνάει από την οδό Πατησίων 13 δεν μπορεί να μην κοιτάξει τα ερείπια της αθηναϊκής ιστορίας. Η καρδιά σφίγγεται, τα μάτια κλείνουν και το μυαλό θυμάται κόσμο και πολλά φώτα. Εκεί βρισκόταν το θρυλικό «Mινιόν».
Οι μεγάλοι πήγαιναν για τα ψώνια τους και τα παιδιά χάζευαν τις κυλιόμενες, ανέβαιναν στον έκτο όροφο και φωτογραφίζονταν με τον Πινόκιο, τον Κάπτεν Χουκ και ένα σωρό ήρωες κινουμένων σχεδίων, αλλά και τον Αη-Βασίλη στις γιορτές των Χριστουγέννων. Όλα έμοιαζαν παραμυθένια στον κόσμο του πολυκαταστήματος, το οποίο έγραψε τη δική του ιστορία επιτυχίας μέχρι τον Δεκέμβριο του 1980.
Ήταν 19 Δεκεμβρίου όταν, εν μέσω της εορταστικής περιόδου, το «Μινιόν» τυλίχτηκε στις φλόγες. Αυτόπτες μάρτυρες άκουσαν εκρήξεις και είδαν το πολυκατάστημα να γίνεται παρανάλωμα του πυρός. Την ίδια ώρα στις φλόγες παραδινόταν και το πολυκατάστημα «Κατράντζος».
Η Πυροσβεστική έφτασε στα δύο σημεία μισή ώρα αργότερα με 38 οχήματα και 170 άνδρες και προσπάθησε να περιορίσει τη φωτιά, η οποία είχε φουντώσει λόγω των εύφλεκτων υλικών και της απουσίας χωρισμάτων στους ορόφους. Η φωτιά κατέστρεψε τα πάντα και από το «Mινιόν» έμεινε μόνο ο σκελετός του, ενώ το κτήριο του «Κατράντζου» κατέρρευσε.
Στις 22 Δεκεμβρίου μια οργάνωση με το όνομα Επαναστατική Οργάνωση Οκτώβρης 80 ανέλαβε την ευθύνη του εμπρησμού με το «επιχείρημα» ότι οι επιχειρήσεις αυτές «στηρίζονται στην εκμετάλλευση των προλετάριων. Τα αφεντικά εκμεταλλεύονται την ανάγκη των προλετάριων να έχουν ένα εισόδημα για να ζήσουν και τους στριμώχνουν στο μεροκάματο, την αλλοτρίωση και τη μιζέρια». Η εν λόγω οργάνωση αποτελούνταν από ανθρώπους που είχαν αποσχιστεί από τον Επαναστατικό Λαϊκό Αγώνα (ΕΛΑ).
Εντυπωσιακό στοιχείο η καταδίκη των εμπρησμών από την άλλη μεγάλη οργάνωση της εποχής, τη 17 Νοέμβρη, η οποία την κατήγγειλε, μεταξύ άλλων, ως «πολιτικά επιβλαβή».
Ο εμπρησμός του «Mινιόν» και του «Κατράντζου» ήταν μόνο η αρχή. Τον επόμενο χρόνο έγιναν τέσσερις ακόμα εμπρησμοί σε πολυκαταστήματα: Στις 3 Ιουνίου 1981 πυρπολούνται τα «Κλαουδάτος» και «Ατενέ», ενώ μέσα στις επόμενες τέσσερις μέρες φωτιά παίρνουν τα καταστήματα «Δραγώνα» και «Λαμπρόπουλος».
Το «Mινιόν» αναγεννήθηκε από τις στάχτες του και άνοιξε ξανά τις πύλες του το 1983 έχοντας περάσει στα χέρια του κράτους. Παρά τις όποιες προσπάθειες το πολυκατάστημα δεν κατάφερε να χαράξει με χρυσά γράμματα τη συνέχειά του. Το ίδιο και τα άλλα καταστήματα. Σήμερα δεν υπάρχει καμιά απ’ αυτές τις φίρμες.
Όλα σε ένα μέρος
«Ο κόσμος αλλάζει. Μαζεύεται σε έναν χώρο, κοντά στο σπίτι του, και τα κάνει όλα. Ψωνίζει, διασκεδάζει, βλέπει σινεμά, τρώει» λένε άνθρωποι της αγοράς. «Τα πάλαι ποτέ πολυκαταστήματα της Αθήνας δεν προσαρμόστηκαν, γι’ αυτό και δεν άντεξαν».
Αυτό φαίνεται και από το γεγονός ότι μεγαλύτερο ρόλο σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν έχουν οι χρήσεις ψυχαγωγίας και οικογενειακής αναψυχής τόσο εντός των υφιστάμενων εμπορικών κέντρων όσο και στα νέα, που θα κατασκευαστούν τα επόμενα χρόνια.
Πρόκειται για μια νέα τάση στον κλάδο των ακινήτων, βάσει της οποίας περιορίζονται οι διαθέσιμες επιφάνειες για εμπόριο και στη θέση τους αναπτύσσονται χώροι «εμπειρίας», δηλαδή χρήσεις που να απευθύνονται σε όλη την οικογένεια, ικανές να φέρουν τους επισκέπτες στο κέντρο μόνο και μόνο γι’ αυτές και όχι για να ψωνίσουν.
Ίσως μακρινός προπομπός όλων αυτών να ήταν το «Mινιόν», αφού ήταν το πρώτο πολυκατάστημα που διοργάνωνε θεάματα στους ορόφους του, ενώ λειτουργούσε εστιατόρια στους χώρους του. Κανείς δεν γνωρίζει τι θα γινόταν εάν δεν καιγόταν εκείνο το μοιραίο βράδυ του 1980.
Όπως και να έχει, ένα ακόμα πλεονέκτημα των εν λόγω δράσεων είναι ότι δεν περιορίζονται από το ωράριο των εμπορικών καταστημάτων και λειτουργούν περισσότερες ώρες, αλλά και τις Κυριακές, όπως π.χ. οι κινηματογράφοι, τα θεματικά πάρκα, τα ηλεκτρονικά παιχνίδια, το μπόουλινγκ, οι παιδότοποι κ.ο.κ., αποφέροντας έτσι περισσότερα έσοδα.
Το σημαντικότερο όμως για τις εταιρείες διαχείρισης εμπορικών κέντρων είναι ότι με τον τρόπο αυτόν επιτυγχάνουν διασπορά του επενδυτικού τους κινδύνου, καθώς δεν εξαρτώνται σχεδόν αποκλειστικά από τις χρήσεις εμπορίου για τη βιωσιμότητα του εμπορικού κέντρου.
Με ρυθμό 3% αυξήθηκαν πέρυσι τα έσοδα των καταστημάτων στα τρία μεγαλύτερα εμπορικά κέντρα, για τα οποία δημοσιεύονται επίσημα στοιχεία και αποτυπώνουν σε γενικές γραμμές την τάση. Το ποσοστό αυτό είναι μεγαλύτερο από το επίπεδο του 1% όπου κινήθηκε η κατανάλωση των νοικοκυριών το 2018 (στοιχεία ΙΟΒΕ) ενισχύοντας την εκτίμηση ότι οι καταναλωτές αργά αλλά σταθερά στρέφονται προς τα εμπορικά κέντρα για τις αγορές τους.
Νέα κέντρα – επέκταση παλιών
Η τάση αυτή φαίνεται και από τις επενδύσεις που είναι σε εξέλιξη για κατασκευή νέων εμπορικών κέντρων και επέκταση παλαιών.
Αυτή τη στιγμή προχωρούν κατά βάση οι επεκτάσεις υφιστάμενων malls. Τέλη της περασμένης χρονιάς ολοκληρώθηκε η επένδυση 25 εκατ. ευρώ για την επέκταση του Golden Hall, έλαβαν χώρα τα εγκαίνια του πρώτου ενυδρείου στη Αθήνα (Xplore Aquarium), ενώ το Μουσείο Ολυμπιακών Αγώνων, που θα περιλαμβάνει το mall, αναμένεται ότι θα έχει ολοκληρωθεί μέχρι το Πάσχα.
Η αξιοποίηση του Ελληνικού περιλαμβάνει την πρώτη πενταετία (με ορίζοντα το 2023-2024) την υλοποίηση δύο εμπορικών κέντρων. Το Vouliagmenis Mall, που θα βρίσκεται πλησίον του μετρό Ελληνικό και θα αποτελείται από 72 χιλ. τ.μ. μεικτών εκμισθώσιμων χώρων, για το οποίο οι προβλέψεις κάνουν λόγο για ελάχιστο μηνιαίο μίσθωμα εμπορικών καταστημάτων, ανά τ.μ., ύψους 37 ευρώ, θέτοντας τη μέση ημερήσια δαπάνη ανά επισκέπτη στα 25 ευρώ.
Όπως κι ένα ακόμη boutique mall, που θα βρίσκεται στη μαρίνα του Αγίου Κοσμά, εξυπηρετώντας, κατά βάση, τους επισκέπτες του IRC και τους κατοίκους των όμορων σε αυτό περιοχών. Αλλά και το βασικό συγκρότημα γραφείων, ένας οικιστικός πύργος και το mall hotel tower.
Το πράσινο φως από τη Διυπουργική Επιτροπή Στρατηγικών Επενδύσεων πήρε πρόσφατα το επενδυτικό σχέδιο ανάπτυξης «Εμπορικού Κέντρου και Κέντρου Αναψυχής στη Μεταμόρφωση Αττικής», συνολικού κόστους 93.422.600 ευρώ, από τον όμιλο του ομογενούς επιχειρηματία Παν. Κωνσταντίνου, που ελέγχει και το εμπορικό κέντρο Athens Metro Mall.
Ο ομογενής από τη Βενεζουέλα έχει και σημαντική παρουσία στον τομέα της λιανικής μέσω της αλυσίδας «Διάφανο» και άλλων συνεργασιών franchise. Πρόκειται για ένα επενδυτικό σχέδιο που περιλαμβάνει ένα σύνθετο εμπορικό κέντρο με εστιατόρια, καφέ, καθώς και καταστήματα λιανικού εμπορίου. Το εμπορικό κέντρο θα αναπτυχθεί σε έκταση 90 στρεμμάτων, ενώ ήδη οι σχετικές διαδικασίες αδειοδότησης και έγκρισης χρήσεων γης βρίσκονται σε εξέλιξη.
Στα χέρια της αμερικανικής Hines πέρασε στα τέλη του 2018 η έκταση όπου στεγαζόταν στο παρελθόν η Κλωστοϋφαντουργία Μουζάκη στην Ακαδημία Πλάτωνος. Πρόκειται για το ακίνητο που μέχρι πρότινος ανήκε στην επίσης αμερικανική Blackrock, η οποία επιθυμούσε την απεμπλοκή της από την επένδυση αυτή, θεωρώντας το επενδυτικό ρίσκο της χώρας εξαιρετικά υψηλό και μη θέλοντας την περαιτέρω έκθεσή της σε αυτήν.
Έπειτα από πολυετείς προσπάθειες, εν τέλει, κατόρθωσε να ωριμάσει αδειοδοτικά το έργο, με τον προσανατολισμό να αφορά την ανάπτυξη ενός εμπορικού κέντρου επιφάνειας 55.000 τ.μ. με την επωνυμία Academy Gardens, μεγέθους ανάλογου ή και μεγαλύτερου του The Mall Athens. Ήδη μάλιστα έχουν αρχίσει να ακούγονται και τα πρώτα ονόματα πιθανών μισθωτών, με τη Leroy Merlin και την Praktiker να προβάλλουν μεταξύ των ενδιαφερόμενων αλυσίδων για τη μίσθωση χώρων.
Τέλος, επεκτείνεται και το River West, στη λεωφόρο Κηφισού, ενώ ανακαινίζεται πλήρως και μετονομάζεται και το Athens Heart, στην οδό Πειραιώς.
